,

“Prijsindex onmisbaar voor het duiden van vastgoedcyclus”

VOGON en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) organiseerden op 17 september 2025 een webinar over de nieuwe prijsindices voor commercieel vastgoed. Na de financiële crisis van 2008 is er in Europa hard gewerkt aan manieren om financiële risico’s sneller te signaleren en nieuwe crises te voorkomen. Daarbij speelt de ontwikkeling van vastgoedprijzen een belangrijke rol.

Onder aanvoering van DNB hebben het CBS en het Kadaster nieuwe prijsindices gemaakt voor commercieel vastgoed. Deze statistieken – voor onder meer kantoren, bedrijfsruimte, winkels en (huur)woningen – worden nu als bèta-product gepubliceerd. Binnenkort worden ze officieel.

In het webinar bespraken drie experts het nut en de toepasbaarheid van deze indices. En legden in grote lijnen uit hoe de indices worden samengesteld. Francesco Caloia werkt bij DNB op de afdeling Macroprudentieel Beleid. Hij is verantwoordelijk voor het inventariseren en beperken van risico’s, in het bijzonder in de vastgoedsector. Hij legt uit welke rol de indices spelen in de financiële stabiliteit van Nederland. Farley Ishaak van het CBS vertelt hoe de indices tot stand komen. En wat de uitkomsten zijn. Hij promoveerde onlangs op dit onderwerp aan de TU Delft. Madeline Buijs is hoofdeconoom en hoofd Research bij de internationale vastgoedadviseur Colliers. Zij gaat in op de praktische betekenis van deze indices voor partijen in de vastgoedsector.

Francesco Caloia, DNB

Conjuncturele cyclus duiden

“Een prijsindex is onmisbaar om de conjunctuur in de vastgoedmarkt te duiden”, stelt Francesco Caloia. Het analyseren van de positie van de vastgoedmarkt binnen de economische cyclus is essentieel voor DNB. De bank is verantwoordelijk voor zogeheten macroprudentiële buffers, die in goede tijden worden opgebouwd en in slechtere tijden juist worden afgebouwd. “Zonder actuele data over vastgoedprijzen is het onmogelijk om tijdig in te grijpen”, zegt hij.

Naast cyclische analyse speelt risicobeoordeling een grote rol. Commercieel vastgoed fungeert vaak als onderpand voor leningen. Overwaardering of waardedaling heeft direct invloed op de stabiliteit van financiële instellingen. “Prijsindices helpen ons bij het monitoren van onderpandrisico’s en het tijdig signaleren van overwaardering”, legt Caloia uit.

Strikte eisen

Een goede prijsindex voldoet aan strikte eisen: representatieve, volledige data, regelmatige updates, lange tijdreeksen en differentiatie naar vastgoedsegmenten. Caloia prijst het CBS voor de aanpak. “Hun gebruik van administratieve gegevens uit het Kadaster is wat betreft datakwaliteit een gouden standaard”, aldus de econoom.

De samenwerking tussen DNB en CBS begon in 2016, na aanbevelingen van het Europese Comité voor Systeemrisico’s (ESRB) en richtlijnen van Eurostat. Dit leidde in 2020 tot een eerste bètaversie van de index. Inmiddels maakt DNB er structureel gebruik van binnen haar risicoraamwerk. “Deze index heeft ons geholpen bij het analyseren van cruciale fases zoals de coronacrisis en de renteverhogingen”, zegt Caloia.

Tot slot wijst hij op het belang van verdere ontwikkeling. De huidige index biedt een solide basis, maar ook de huurmarkt verdient volgens hem betere monitoring. “Vooruitkijkend is het essentieel om naast prijsindices ook huurprijzen systematisch in kaart te brengen”, zegt hij.

Farley Ishaak, CBS

Grillige uitkomsten

“De meeste methoden zijn bedacht voor koopwoningen. Die zomaar toepassen op commercieel vastgoed levert ronduit grillige uitkomsten op.” Met die woorden onderstreept Farley Ishaak, onderzoeker bij het CBS en recent gepromoveerd aan de TU Delft, de noodzaak van een nieuwe aanpak voor het meten van prijsontwikkelingen in commercieel vastgoed. Tijdens het webinar lichtte hij toe hoe het CBS de afgelopen jaren werkte aan een robuuste, internationaal inzetbare methode.

Commercieel vastgoed wordt aanzienlijk minder vaak verhandeld dan koopwoningen. Daardoor ontstaan uitdagingen bij het opstellen van betrouwbare prijsindices. “In een slecht jaar als 2013 waren er bijna geen transacties van commercieel vastgoed. Als je dan conventionele modellen loslaat, krijg je enorme uitschieters die weinig zeggen over de werkelijke marktontwikkeling.” Ishaak toont voorbeelden van indexgrafieken met sterke schommelingen en benadrukt hoe belangrijk het is om die te corrigeren.

Trendlijn is te simpel

De oplossing lag niet in het simpel trekken van een trendlijn. “Een trendlijn lijkt overzicht te bieden, maar voldoet statistisch niet. Elke toevoeging van een nieuw kwartaal verandert de hele lijn en dat wil je juist vermijden.” Daarom ontwikkelde het CBS een geheel nieuwe methode: de HMTS, een combinatie van vier gevalideerde statistische technieken die achtereenvolgens worden toegepast. De afkorting staat voor Hedonic imputation, Multilateral imputation, Time series re-estimation en Splicing.

Deze HMTS-methode levert volgens Ishaak niet alleen een stabieler beeld op van prijsontwikkelingen, maar maakt het ook mogelijk om kwaliteitscorrecties toe te passen en beter om te gaan met beperkte datasets. “We hebben alle stappen geoptimaliseerd op basis van de wensen uit de sector en de eisen voor officiële statistiek. Daardoor krijgen we nu een index die de werkelijke trends beter volgt.”

Internationaal toepasbaar

De methode is bovendien toepasbaar buiten Nederland. “We hebben het algoritme als open source R-package beschikbaar gesteld. Daarmee verlagen we de drempel voor internationale collega’s om hiermee aan de slag te gaan. En dat gebeurt inmiddels ook.” Binnen Europa groeit de belangstelling: de methode sluit aan bij aankomende regelgeving en is afgestemd met andere statistiekbureaus.

Het CBS werkt aan de officiële publicatie van de nieuwe prijsindices, die nu nog worden uitgebracht als bètaproduct. “We doen dat zorgvuldig, met de nodige kwaliteitscontroles. Maar het doel is duidelijk: een betrouwbare, herkenbare index die recht doet aan de complexiteit van de markt.”

Madeline Buijs, Colliers

Scheid feiten van fictie

“Goede, onafhankelijke data helpen om feiten en fictie van elkaar te scheiden”, stelt Madeline Buijs van Colliers. Volgens haar is het gebrek aan eenduidige cijfers al jarenlang een pijnpunt binnen de vastgoedsector. “Er is wel data, maar die is vaak niet openbaar beschikbaar. Daardoor zie je dat de ene partij zegt dat de markt groeit, terwijl een ander een daling verwacht. Dan weet je als sector eigenlijk niet goed waar je aan toe bent.”

Met de nieuwe prijsindices hoopt Buijs op meer helderheid en consistentie. Zeker ook richting buitenlandse beleggers. “Zij willen weten waar ze instappen. Een uniforme, betrouwbare index kan helpen bij het nemen van investeringsbeslissingen. Toch ziet Buijs ook uitdagingen. “Zo’n index moet herkenbaar zijn voor de markt, anders wordt hij simpelweg niet gebruikt. Als mensen zich er niet in herkennen, duurt het veel langer voordat zo’n index als standaard wordt geaccepteerd.”

Verschillen in locaties

Bovendien wijst ze op het belang van verfijning. Niet elk vastgoed is gelijk, en dat moet terugkomen in de data. “Er is een wereld van verschil tussen prime-locaties zoals de Zuidas en B- of C-locaties. Ook dat soort kwaliteitsverschillen wil je kunnen volgen.” Een andere wens is een index voor de hele sector, vergelijkbaar met de maandelijkse cijfers over de koopwoningmarkt. “Iedereen weet dan waar het over gaat. Het zou de zichtbaarheid en het gebruik enorm vergroten.”

In de dagelijkse praktijk van Colliers wordt er al gewerkt met allerlei soorten vastgoeddata, maar volgens Buijs kan de nieuwe index daar een waardevolle aanvulling op zijn. “We gebruiken het voor publicaties, klantadvies en risicomanagement. Het helpt beleggers betere keuzes te maken en portefeuilles te benchmarken.”

Hoe specifieker, hoe relevanter

Regionale uitsplitsingen zijn daarbij cruciaal. “Klanten willen weten hoe de kantorenmarkt in Amsterdam zich ontwikkelt, of die in Den Haag of Zoetermeer. Hoe specifieker de data, hoe relevanter voor de gebruiker.”

Tot slot onderstreept Buijs dat goede data ook interne strategische keuzes ondersteunt. “Als je ziet dat retail blijft achterlopen, kun je je organisatie daarop aanpassen en bijvoorbeeld meer gaan focussen op woningvastgoed.” De nieuwe CBS-prijsindices bieden volgens Buijs veel potentie, maar het succes valt of staat met gebruik en herkenning in de markt. “Data moet niet alleen kloppen, maar ook aansluiten bij de praktijk. Pas dan gaat het echt werken.”

Wil je het webinar terugkijken?

Dat kan! Het complete webinar is terug te zien via de website van het CBS. Wil je de finesses weten over het samenstellen van de prijsindices? Lees dan het proefschrift waarop Farley Ishaak in april 2025 promoveerde aan de TU Delft.

,

E-CREDA 2025: Vastgoedprofessional moet zich heruitvinden in datagedreven tijdperk

Tijdens de E-CREDA Annual Conference op 16 mei 2025 in Amsterdam werd pijnlijk duidelijk dat de vastgoedsector zich in een fundamentele transitie bevindt. De rode draad? In een wereld vol onzekerheid zijn data, technologie en nieuwe vaardigheden essentieel om relevant te blijven.

In zijn keynote toonde Hans Op’t Veld aan hoe het speelveld verschuift richting operationeel vastgoed. Beleggingsrendementen zijn steeds vaker afhankelijk van de prestaties van onderliggende bedrijfsmodellen, niet enkel van het vastgoedobject zelf. Dit vraagt om een herijking van traditionele waarderingsmethoden een bredere blik op risico’s en belangrijker nog een nieuwe set aan skills voor de vastgoedprofessional.

Huib Vaessen (APG) liet zien hoe AI inmiddels een integraal onderdeel vormt van het beleggingsproces. Door besluitvorming te structureren en te verrijken met data, ontstaat een digitale ‘teamgeest’ die consistentie en snelheid bevordert.

Ook Arjan Knibbe (KR&A) benadrukte de kracht van alternatieve data. Van snellere due diligence tot directe deal sourcing: wie data slim inzet, wint tijd én inzicht. Tegelijkertijd waarschuwde hij voor het blind vertrouwen op AI: intuïtie en ervaring blijven onmisbaar.

Simon Mallinson (Income Analytics) pleitte voor een fundamenteel andere kijk op huurdersrisico’s. “Een huurcontract is in wezen een lening”, stelde hij. Door kredietrisico’s te benaderen zoals in de obligatiemarkt, kunnen beleggers verrassingen voorkomen.

Transparantie was het centrale thema in de bijdrage van Bert Teuben (INREV). Hij presenteerde tools die inzicht geven op zowel fonds- als assetniveau. Zijn boodschap: betere datakwaliteit leidt tot betere beslissingen.

Willem Vlaming (MSCI/UvA) brak een lans voor Britse en Nederlandse taxateurs. De afwaarderingen in de huidige correctie hebben sneller plaatsgevonden dan waarneembaar in gesloten transacties. De snelle correctie zorgt voor transparantie in de markt.

Will Robson (MSCI) onderzocht value-add strategieën. Zijn conclusie: hoewel deze strategieën potentieel bieden, verdwijnt veel van de vermeende ‘alpha’ zodra men corrigeert voor leverage en markttiming. Managerselectie blijft cruciaal.

Tot slot lieten Farley Ishaak (CBS/TU Delft) en Lukas Hofmann (UvA) zien hoe duurzaamheid en bodemdaling tastbare effecten hebben op vastgoedprijzen. Granulaire, locatiespecifieke data zijn onmisbaar voor toekomstbestendige besluitvorming.

De conclusie? Vastgoedprofessionals moeten zich heruitvinden. Dat betekent: AI omarmen, waarderingskaders herzien, en leren van andere sectoren. Alleen zo blijft de sector wendbaar en weerbaar in een wereld die steeds sneller verandert.

,

Carola de Groot: “Vergrijzing biedt kansen, als we het woningbeleid slim inrichten”

Senior econoom Huizenmarkt dr. Carola de Groot van Rabobank ziet de sleutel tot een beter functionerende woningmarkt in het omarmen van de vergrijzing. “Vergrijzing zie ik niet als een probleem, maar als een succes: het laat zien dat we in Nederland iets goed doen.” In haar presentatie tijdens het symposium van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) op 10 april 2025 in Rotterdam benadrukte ze hoe demografische trends niet alleen uitdagingen, maar ook oplossingen bieden.

Een veelgehoorde aanname is dat ouderen honkvast zijn en de doorstroming op de woningmarkt blokkeren. De Groot nuanceert dit beeld. “Jaarlijks komen er zo’n 50.000 koopwoningen vrij doordat ouderen verhuizen of overlijden – dat is zelfs meer dan de nieuwbouwproductie aan koopwoningen per jaar.” Ze wijst erop dat hoewel het aandeel verhuisbewegingen onder ouderen (ongeveer 4,6 procent) lager ligt dan bij jongeren, het absolute aantal groeit door de omvang van deze bevolkingsgroep.

De uitdaging ligt volgens De Groot vooral in het woningaanbod: dat moet beter aansluiten bij de wensen en behoeften van ouderen. “Er moeten veel meer geschikte woningen en woonconcepten voor ouderen bijkomen, zodat ze in een fijne, zorggeschikte omgeving oud kunnen worden.” Tijdens zogenoemde woonzorgdialoogsessies die ze in negen regio’s organiseerde, werd steeds weer duidelijk dat de oplossing ligt in gemengde woonvormen, waar jong en oud samenleven en elkaar ondersteunen.

Mix van vragers en dragers

Die sociale verwevenheid is cruciaal in een samenleving waar het aantal zorgbehoevende ouderen stijgt, terwijl het aantal potentiële mantelzorgers krimpt. “Je hebt een goede mix nodig van ‘vragers’ en ‘dragers’ om onderlinge hulp mogelijk te maken – juist in een vergrijzende samenleving.” Concepten als knarrenhofjes, waar gemeenschapsvorming centraal staat, zijn volgens De Groot waardevolle voorbeelden van hoe het ook kan.

Senioren zijn niet sexy

Toch is de uitvoering van het beleid geen eenvoudige opgave. “Het bouwen voor ouderen wordt nog te vaak gezien als niet sexy. Gemeenten en ontwikkelaars richten zich liever op jonge starters.” In het landelijke programma Wonen en zorg voor ouderen is afgesproken dat er tot 2030 in totaal 290.000 geschikte woningen voor ouderen bijkomen, waarvan 170.000 zogeheten ‘nultredenwoningen’. Maar of dat gehaald wordt, is nog zeer de vraag. “Dat wordt wel een hele kluif”, stelt De Groot nuchter.

VOGON-symposium 2025

Andere sprekers bij het symposium waren demograaf prof. dr. Ruben van Gaalen van het CBS en senior beleidseconoom dr. Cindy Biesenbeek van DNB. De VOGON Research Award voor het beste RERQ-artikel ging dit jaar naar portfoliomanager Dewi Anakram van Amvest.

,

Cindy Biesenbeek: “Ouderen verhuizen zelden, dat is een knelpunt voor de woningmarkt”

Doorstroming op de woningmarkt is essentieel, maar het blijkt in de praktijk weerbarstig – vooral onder ouderen. Dr. Cindy Biesenbeek, beleidseconoom bij De Nederlandsche Bank, onderzoekt het gedrag van huishoudens en hun voorkeuren op de woningmarkt. “Mijn onderzoek gaat over doorstroming op de woningmarkt. Ik kijk naar de bewegingen van mensen tussen sociale huur, middenhuur, dure huur en koopwoningen – en hoe dat in de tijd verandert.”

Biesenbeek was één van de sprekers tijdens het symposium van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) op 10 april 2025 in Rotterdam. In haar onderzoek neemt Biesenbeek ook specifiek ouderen onder de loep en dan vooral degenen die in een relatief grote woning wonen. “Het is belangrijk om naar deze groep te kijken, omdat hun woonvoorkeuren veranderen: bijvoorbeeld door hun behoefte aan meer zorg of een gelijkvloerse woning. Maar dan moet er wel ruimte zijn om daadwerkelijk te kunnen verhuizen.”

Die ruimte wordt nog onvoldoende benut, blijkt uit de voorlopige bevindingen. “Eén van de dingen die we zien, is dat ouderen niet zo vaak verhuizen. Dat wisten we al enigszins, maar dit onderzoek bevestigt dat beeld opnieuw.” Juist die beperkte verhuisgeneigdheid maakt het lastig om doorstroming in de woningmarkt op gang te krijgen.

Herverdeling bestaande woningen

Want terwijl er onvoldoende nieuwe woningen worden bijgebouwd, is herverdeling van bestaande woonruimte een alternatief waar veel hoop op wordt gevestigd. “Iedereen hoopt dat ouderen bereid zijn om kleiner te gaan wonen. Dat zou een keten van verhuisbewegingen op gang brengen, die uiteindelijk ook jonge gezinnen ten goede komt.”

Hoe ouder, hoe meer geworteld

Toch blijkt leeftijd een belangrijke factor in de bereidheid om te verhuizen. Hoe ouder mensen worden, hoe kleiner de kans dat ze nog een verhuizing overwegen. “Dat geldt niet alleen voor ouderen in grote woningen. Hoe langer je in een regio woont, hoe meer gehecht je raakt aan je woning – en dat maakt verhuizen moeilijker.”

VOGON-symposium 2025

Andere sprekers bij het symposium waren demograaf prof. dr. Ruben van Gaalen van het CBS en senior econoom dr. Carola de Groot van Rabobank. De VOGON Research Award voor het beste RERQ-artikel ging dit jaar naar portfoliomanager Dewi Anakram van Amvest.

,

Ruben van Gaalen: “De groei komt al jaren vooral uit immigratie”

De Nederlandse bevolking blijft gestaag groeien, maar wie goed naar de cijfers kijkt, ziet dat die groei niet uit geboortes komt. “De groei die we al tien, vijftien jaar zien, komt vooral door netto-immigratie. Er komen meer mensen naar Nederland dan er vertrekken”, zegt prof. dr. Ruben van Gaalen, bijzonder hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam en demograaf bij het Centraal Bureau voor de Statistiek. Tegelijkertijd daalt het geboortecijfer en stijgt het aantal sterfgevallen. “De natuurlijke aanwas krimpt, maar de internationale migratie blijft stijgen.”

Van Gaalen was één van de sprekers tijdens het symposium van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland (VOGON) op 10 april 2025 in Rotterdam. Die bevolkingsgroei heeft directe gevolgen voor de woningmarkt. Meer mensen betekent simpelweg meer huishoudens. En dat vraagt om meer woningen – maar niet zomaar woningen. “Het aantal alleenwonenden stijgt, vooral onder ouderen. De vergrijzing gaat gelijk op met het steeds vaker alleen wonen van ouderen.” Dat betekent een andere woningbehoefte dan in het verleden: kleinere woningen en aangepaste voorzieningen.

Volgens Van Gaalen is er bovendien sprake van dubbele vergrijzing. “Tot 2040 zal vooral het aandeel 65-plussers toenemen. En na 2040 stijgt het aantal 80-plussers. Die hebben meer zorg nodig dan de jonge ouderen.” Daarmee groeit niet alleen de woonopgave, maar ook de zorgopgave. Juist daar wringt de schoen, want het bestaande zorgsysteem piept en kraakt.

Minder informele zorg

In het verleden waren er tussen het zelfstandig wonen en het verpleeghuis diverse tussenvormen, zoals bejaardentehuizen en aanleunwoningen. Die zijn grotendeels verdwenen. En dat terwijl de behoefte aan ondersteuning toeneemt. “Informele zorg is steeds moeilijker te leveren. Er zijn minder potentiële mantelzorgers en die hebben vaak ook nog een baan. De formele zorg kampt met enorme personeelstekorten.”

Wie betaalt voor woonzorg?

De oplossing ligt volgens Van Gaalen in vernieuwende woonvormen waarin zorg en wonen worden gecombineerd. “Je moet woonzorgcombinaties bedenken waar ouderen veel baat bij kunnen hebben. Denk aan knarrenhofjes of kangoeroewoningen bij de kinderen.” Zulke oplossingen kunnen ook bijdragen aan doorstroming op de woningmarkt. Maar het vraagt wel om een eerlijke en doordachte aanpak: “Want wie betaalt die woonzorgcombinatie? Degene die zijn woning op eigen kracht heeft afgelost? En niet de persoon die zijn vermogen al aan de kinderen heeft geschonken?”

Dat zijn volgens Van Gaalen politieke keuzes waar je niet omheen kunt. “Om het zomaar te laten gebeuren is ook geen optie.”

VOGON-symposium 2025

Andere sprekers bij het symposium waren senior beleidseconoom dr. Cindy Biesenbeek van DNB en senior econoom Huizenmarkt dr. Carola de Groot van Rabobank. De VOGON Research Award voor het beste RERQ-artikel ging dit jaar naar portfoliomanager Dewi Anakram van Amvest.

,

Verslag VOGON PhD-event 28 mei 2024

Vijf promovendi van verschillende Nederlandse universiteiten presenteerden tijdens het PhD-event van VOGON op 28 mei 2024 presenteerden hun laatste research op het terrein van vastgoed. Het evenement wordt eens in de twee jaar georganiseerd. Plaats van handeling was de Amsterdam School of Real estate. Vier van de vijf presentaties gingen over de woningmarkt. Eén presentatie behandelde de voorkeuren van kantoorwerkers in de keuze tussen thuiswerken en een werkdag op kantoor. Professor dr. Marc Francke (UvA) en professor Theo Arentze (TU/e) bediscussieerden de presentaties en stelden aanvullende vragen. Daarna beantwoorden de promovendi vragen uit de zaal. De voertaal was Engels, de organisatie in handen van Bas Hilgers en Arjan de Leuw.

Klik hieronder op de link voor de betreffende presentatie.

Jia Ning (VU), List price change and directed buyer search in the housing market

Ning presenteerde een paper dat hij schreef samen met professor dr. Jan Rouwendal over het bepalen van vraagprijzen in de woningmarkt. Woningverkopers staan daarbij voor een dilemma: willen zij snel een koper vinden, of gaan zij voor de hoogste prijs? Een hoge vraagprijs kan een hogere verkoopprijs opleveren, maar daar staat doorgaans een langere verkooptijd tegenover. Ning keek in zijn onderzoek naar de verandering in geïnteresseerde kopersgroepen in relatie tot een verandering in de vraagprijs. Hij gebruikte voor zijn onderzoek een dataset afkomstig van een makelaarsorganisatie die ongeveer de helft van de transacties op de particuliere woningmarkt in Beijing begeleidt. Een verhoging – niet ongebruikelijk in de voorheen overspannen Chinese woningmarkt – of verlaging van de vraagprijs heeft direct gevolgen voor de groepen kopers die interesse in de woning tonen.

Deniz Tuzcuoglu (TU/e), Workplace preferences (at home and at office): A stated choice experiment with two Dutch municipalities

Rosa van der Drift (TU/d), Unraveling the Role of Home Equity in Dynamic Housing Markets

Felipe Dutra Calainho (UvA), Are you sure about that? Prediction Intervals for Automated Valuation Models

Arjan de Leuw (UvA/DNB), Optimistic or pessimistic: Price effect of individual sentiment in the housing market

,

ERES-congres 2023: ‘Galadiner was hoogtepunt’

Foto: Richard Gray | Tekst: Martijn Dröes

Het galadiner in de statige De Vere Grand Connaught Rooms was afgelopen zomer het sociale hoogtepunt van het ERES-congres in Londen. Naast een boeiend congresprogramma was er veel gelegenheid tot sociale interactie tussen vastgoedonderzoekers uit heel Europa.

Het 29ste jaarlijkse ERES-congres werd van 12 tot 15 juli 2023 gehouden aan het University College Londen. VOGON-bestuurslid Martijn Dröes was aanwezig, net als enkele andere VOGON-leden. Academici en praktijkdeskundigen kwamen samen om de nieuwste internationale inzichten op het gebied van vastgoed te horen.

Tweehonderd papers

Het officiële programma bestond uit ongeveer tweehonderd wetenschappelijke papers, die werden behandeld in parallelsessies. Panelsessies werden gehouden over de onderwerpen Research into business models, Bringing the academics and professionals together, Sustainability in the built environment, Challenges and opportunities for listed real estate. En in zes zogeheten refereed sessies werden academische papers besproken met discussiant.

Ook waren er twee key note speeches, één door dr.  Peter Hayes (global head of Investment Research at PGIM Real Estate) over ‘Global Real Estate Outlook-Finding Value after the Great Reset’ en één door professor David Miles (CBE at Imperial College Business School, London) over ‘House prices: the power of interest rates, demographics and work from home’.

Korting op het ERES-congres

VOGON-leden krijgen een korting van tien procent op de toegang tot de ERES-congressen. Elk jaar zijn er bovendien tien PhD scholarships vanuit ERES om jongeren te stimuleren om onderzoek internationaal uit te dragen. De VOGON ondersteunt ERES om op Europees niveau het onderzoeksklimaat te verbeteren.

Bob Martens: Geen eenvoudige keuze bij acht parallelsessies

Al bijna dertig jaar houdt ERES een jaarlijkse conferentie. De enige echte onderbreking was ten tijde van Covid (Tallinn 2020) – het jaar daarna was er een primeur met een virtueel opgebouwde conferentie. In 2023 was ERES weer vrijwel geheel live, hoewel een kleine minderheid online deelnam.

Het is niet eenvoudig een keuze te maken uit acht parallelle sessies. Tijdens de koffiepauzes en lunches is het daarentegen mogelijk het geheel te zien. Dat is ook bij de keynotes het geval en natuurlijk de sociale evenementen in de avonduren. Alles bij elkaar een uitstekende omgeving voor uitvoerige discussie en diepgaande uitwisseling.

Geïnteresseerd in onderwijs

Ik ben zelf heel geïnteresseerd in het vastgoedonderwijs en hoef niet een heel jaar op de volgende conferentie te wachten. Want op 1/2 december a.s. vindt het ERES Education Seminar in Venetië plaats met het spannende thema “AI in the classroom”. Samenvattingen vanaf 1993 van ERES-conferenties en seminars zijn op de website http://library.eres.org beschikbaar.

Hilde Remøy: Wie reist mee naar Gdansk 2024?

De UCL-campus ligt centraal in Londen en is nauwelijks als campus te herkennen. Het is eerder een eigen stadswijk te noemen. Dit jaar ben ik met TU Delft-collega’s met de trein gegaan. Dat is handig, vanuit Amsteram/Rotterdam ben je met de trein sneller in het centrum van Londen dan met het vliegtuig. Maar het maakt ook deel uit van ons nieuwe reisbeleid, waarin duurzaam reizen wordt gestimuleerd (en verplicht wordt).

Nieuwe track: Technology and data

Zoals altijd biedt ERES ruimte aan veel verschillende onderzoektracks, van corporate real estate management tot regional analysis en technology and data. Technology and data in real estate was dit jaar een nieuwe track. Vorig jaar dook het thema al wel op, maar dan in verschillende tracks. De presentaties in deze track liepen uiteen van proptech tot conditiemetingen en pricing analysis, en liet zo veel interessante, nieuwe onderzoeksperspectieven zien. Gezien de steeds grotere rol die data speelt in de vastgoedpraktijk zullen we de komende jaren waarschijnlijk meer onderzoek zien waarin big data belangrijk is.

De keynotes dit jaar werden gegeven door Peter Hayes van PGIM real estate en professor David Miles van Imperial College London. Die gingen over nieuwe definities van waarde, volgend op grote crises, en de woningmarkt en ontwikkelingen daar, gerelateerd aan rentestijgingen, demografische en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals thuiswerken. Deze onderwerpen kwamen vaak ook terug in de parallelle sessies. Dat toont dat ERES een goede verbinding legt met onderwerpen die spelen in de maatschappij. Daarbij zien we ook steeds meer presentaties over sustainable real estate.

18 uur in de trein

Zoals altijd kijk ik na een ERES-conferentie direct uit naar de volgende. De 30ste editie vindt in 2025 plaats in Gdansk, Polen. De treinreis duurt ongeveer 18 uur. Wie reist er met mij mee?

,

Verslag VOGON-Talentseminar 2023

VOGON-bestuurslid Michiel Daams heette alle talenten en toehoorders welkom bij het VOGON-Talentseminar 2023 op 6 oktober bij de Amsterdam School of Real Estate. In twee sessies van uur presenteerden in verschillende zalen acht talenten hun uiteenlopende afstudeeronderzoeken.

Alaïa Plieger sprak over ‘knelpunten en oplossingen, en nieuwe technologie, voor due diligence processen in vastgoedmarkten’.

Bekijk hier haar presentatie.

Christian de Vries vertelde over het tackelen van betaalbaarheid en duurzaamheid door huurprijsregulering.

Bekijk hier zijn presentatie. Lees hier zijn complete scriptie.

David Thissen leverde origineel werk over de prijseffecten van energielabels.

Bekijk hier zijn presentatie.

Philip Gallas vertelde over zijn onderzoek voor zijn MSRE-afstudeerscriptie over het toekomstige Europese CO2-heffingssysteem voor de gebouwde omgeving.

Bekijk hier zijn presentatie. Lees hier zijn complete scriptie.

Joost Blankendaal vertelde over een eerlijke waardering voor CO2-opslag in bouwmaterialen als hout.

Bekijk hier zijn presentatie. Lees hier zijn complete scriptie.

Sam van Elburg sprak over hoe hogere de woningprijzen, hoe langer mensen in hun sociale huurwoning blijven.

Bekijk hier zijn presentatie. Lees hier zijn complete scriptie.

PhD-student Lynn Bouwknecht rapporteerde – namens Pascale Schellekens, die op reis is – over de effecten van betegelde tuinen op de prijzen van omliggende woningen.

Bekijk hier haar presentatie. Lees hier haar complete scriptie.

Sebastiaan Carpentier Alting vertelde over de transformatie van kantorenparken naar mixed-use-gebouwen.

Bekijk hier zijn presentatie.

Aan de bar van de ASRE werd nog lang gediscussieerd tijdens de borrel, zie hieronder nog een sfeerimpressie.

,

Sfeerimpressie VOGON-symposium 2023

Het VOGON-symposium 2023 stond in het teken van de dynamiek op de woningmarkt. Door verschillende externe factoren en overheidsingrijpen is de woningmarkt in beweging als – bijna – nooit tevoren. Hoge ambities, gepaard aan fiscale maatregelen voor vooral de huurwoningmarkt, zetten de markt onder hoogspanning.

De effecten van de gestegen rente, blijvend hoge vraag en afschaffing voor de verhuurdersheffing, bieden een veelzijdige problematiek. Doelstellingen ter verbetering en versnelling worden nauwelijks gehaald en de conjunctuur kan een verdere verslechtering betekenen. Het congres was vooral gericht op actuele ontwikkelingen en de toekomstige effecten hiervan.

VOGON-voorzitter Maarten Donkers heet bezoekers en sprekers welkom in het pop-up Rietveld Theater in het Kabeldistrict in Delft (foto’s: Johannes van Bentum).

In een korte toelichting door Olga Wagenaar van Amvest krijgen deelnemers zicht op de transformatieopgave en de uitdagingen binnen de gebiedsontwikkeling Kabeldistrict.

Onder leiding van dagvoorzitter Wabe van Enk (PropertyNL) kwamen diverse aspecten van de huidige dynamiek op de woningmarkt aan bod.

Stefan Janssen van Capital Value schetst, op basis van zijn ervaring en inhoudelijke betrokkenheid bij woningtransacties, de dynamiek in de woningmarkt.

Marja Elsinga van TU Delft geeft duiding en een kritische reflectie op het woningmarktbeleid van de overheid, aangevuld met onverwachte inzichten en duiding van de rollen van onder andere woningcorporaties.

Marc Francke van Ortec Finance verrijkt het inzicht in de woningmarkt met het cijfermatige onderzoek dat hij en collega’s uitvoerden naar de middenhuur en de effecten van de regulering op de woningmarkt van deze huurklasse.

Isabel van de Geer (ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) zoomde in op de beoogde effecten en maatregelen van het gevoerde woningmarktbeleid.

Als intermezzo reikte Theo Arentze de VOGON Research Award 2022 uit aan de auteurs van het beste onderzoeksartikel uit jaargang 21 van het verenigingsblad Real Estate Research Quarterly.

Het artikel ‘De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren’ van Huub Ploegmakers (midden), Pim Beckers (links) en Babak Firoozi Fooladi is winnaar van de VOGON Research Award 2022. VOGON-voorzitter Maarten Donkers (rechts) feliciteert de winnaars en overhandigt bloemen.

Juryvoorzitter Theo Arentze overhandigt Annette Duivenvoorden (Platform 31) een oorkonde voor de nominatie voor de VOGON Research Award 2022 van haar artikel ‘Woonaanbod voor senioren eist vraaggericht ontwikkelen’, geschreven met Gert Jan Hagen (SpringCo Urban Analytics).

We sluiten de middag af met een panelgesprek met van links naar rechts Isabel van de Geer, Thijs Guinee (Altera Vastgoed) en Coen van Rooyen (WoningBouwersNL).

In de pauze werd er door de VOGON-leden bijgepraat en veel gediscussieerd, ook met de sprekers.

Het symposium werd afgesloten met de traditionele borrel, dit keer in het naast het Rietveld Theater gelegen brouwcafé De Koperen Kat.

Voor aanvang van het symposium werd in de coulissen van het Rietveld Theater de jaarlijkse algemene ledenvergadering van VOGON gehouden.

Juryrapport VOGON Research Award 2022

Juryvoorzitter Theo Arentze draagt voor uit het juryrapport tijdens het VOGON-symposium op 11 mei 2023 in Delft

De awardcommissie heeft zich ook dit jaar gebogen over de vraag welk paper in Real Estate Research Quaterly in aanmerking komt voor de VOGON-award. Dit jaar komen in aanmerking de bijdragen uit de drie edities van de RERQ-jaargang 21. We hebben gelet op de relevantie voor de vastgoedpraktijk, originaliteit, nieuwe inzichten, toegankelijkheid en de methodologische verantwoording. De commissie heeft eerst uit het totaal van dertien bijdragen een shortlist bepaald. Op de shortlist van de commissie staan, in volgorde van verschijnen, de volgende drie artikelen:

  • “Reële opties en stedelijke woningbouw of Uitstel is niet altijd afstel”, door Rutger-Jan Lange en Coen Teulings
  • “De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren”, door Huub Ploegmakers, Pim Beckers en Babak Firoozi Fooladi
  • “Woonaanbod voor senioren eist vraaggericht ontwikkelen”, door Annette Duivenvoorden en Gert Jan Hagen

Alle drie de genomineerde artikelen richten zich, zij het op verschillende manieren en met verschillende invalshoeken, op de nieuwbouwopgave. Landen wereldwijd, en dat is dus inclusief Nederland, worstelen met een gebrek aan woningen. Het is een zeer relevant onderwerp waar nog vele vragen over bestaan en waar deze drie artikelen op verschillende manieren een deel van het antwoord geven. Mogelijk een klein deel van het antwoord, maar het vinden van die antwoorden is waarom research wordt gedaan en gepubliceerd in de Real Estate Research Quarterly.

Uit deze drie genomineerden heeft de commissie vervolgens het awardwinnende paper geselecteerd, die ik nu bekend zal maken. De VOGON-award 2022 wordt uitgereikt aan:

  • “De realisatie van goedgekeurde plannen: inzicht in de doorlooptijden en factoren”, door Huub Ploegmakers, Pim Beckers en Babak Firoozi Fooladi

In deze studie gaan de onderzoekers in op de vraag in hoeverre er sprake is van vertraging bij de realisatie van planologisch goedgekeurde plannen voor woningbouw. Meer inzicht in de duur en onderliggende factoren is van groot belang gegeven het woningtekort en het ogenschijnlijke trage tempo. Op basis van een unieke dataset en een zorgvuldige analyse laat de studie zien dat er inderdaad sprake is van vertraging en dat de stijgende woningprijzen hierbij een factor is. Tegen de verwachting in komt verder naar voren dat, gecorrigeerd voor de omvang van de plannen, binnenstedelijke plannen natuurlijk later starten, maar sneller worden voltooid. De heldere analyses, de zorgvuldigheid van de besprekingen, en de gedegen wetenschappelijke onderbouwing maken dit onderzoek, volgens de jury, tot een waardig awardwinnend artikel.

Ik wil dan ook graag, ook namens de andere leden van de jury – Dick Vos, Maarten Jennen en Hilde Remøy – de auteurs van harte feliciteren met deze prijs!

VOGON Award commissie
Prof. Theo Arentze, Technische Universiteit Eindhoven
Dick Vos MRE, VMC Invest,
Dr. Maarten Jennen, PGGM,
Dr. Hilde Remøy, Technische Universiteit Delft