,

Middenhuurregulering vergroot druk op huurwoningen

De Eerste Kamer heeft eind juni 2024 de Wet betaalbare huur aangenomen. De daarin opgenomen middenhuurregulering verlaagt de gemiddelde opbrengst van middeldure huurwoningen met 2400 euro, ofwel 200 euro per maand. Fijn voor huurders, maar het vergroot de kans dat beleggers hun woningen in dit segment verkopen, waardoor het aanbod van huurwoningen daalt.

Dat constateren Maarten van ‘t Hek en prof. dr. Marc Francke in hun artikel ‘De invloed van de middenhuurregeling op de potentiële huur en marktwaarde’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland.

Afname voorraad betaalbare huurwoningen

De middenhuurregulering zorgt voor 420.000 extra betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. De vrije huursector daalt daardoor van 700.000 naar 280.000 woningen. De keerzijde daarvan is dat de marktwaarde van middenhuurwoningen daalt door gemiddeld 2400 euro lagere huuropbrengsten per jaar. De waarde bij exploitatie (blijven verhuren) daalt met 15,4% en de waarde bij uitponden (verkopen op de markt voor eigenaarbewoners bij vertrek van de zittende huurder) met 0,3%. Het gat tussen beide waarden wordt hierdoor groter. Dit vergroot de kans op verkoop met als gevolg een afname van de voorraad middenhuurwoningen.

Naast de middenhuurregeling heeft de overheid ook maatregelen aangekondigd die de belastingdruk voor particuliere verhuurders doen toenemen. Daarnaast is de rente de afgelopen tijd toegenomen waardoor herfinanciering van hypotheken duurder wordt en het rendement op andere beleggingen toeneemt. Deze combinatie van effecten leidt ertoe dat de mogelijkheid bestaat dat vrijkomende huurwoningen niet opnieuw worden verhuurd, maar worden verkocht – de middenhuurvoorraad neemt dan af terwijl het doel van de minister is om deze voorraad te laten groeien.

Druk op vrije huursector

Ook kan de middenhuurregeling in combinatie met de andere omstandigheden er volgens de onderzoekers toe leiden dat er meer druk ontstaat op een vrije huursector die kleiner is, waardoor huurprijzen kunnen oplopen. Ook wordt er mogelijk minder geïnvesteerd in middenhuurwoningen doordat het rendement te laag is. De regulering kan leiden tot nieuwe vormen van (dure en goedkope) scheefhuur doordat mensen langer blijven wonen in hun (schaarse) woning. Dit kan ook leiden tot een verlaging van de arbeidsmobiliteit doordat mensen niet in de buurt van hun werk kunnen wonen.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Maarten van ’t Hek is senior consultant bij Ortec Finance in Rotterdam. Prof. dr. Marc Francke is hoogleraar Real Estate Analytics aan de Universiteit van Amsterdam en hoofd Vastgoedonderzoek bij Ortec Finance in Rotterdam.

,

“Extra ruimte voor bedrijventerreinen is een probleem, geen oplossing”

Het ministerie van Economische Zaken bepleit een forse uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen in Nederland. Nergens voor nodig, betoogt zelfstandig adviseur Han Olden. Ook aanbevelingen over de verduurzaming van bestaande bedrijventerreinen van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) werken volgens hem belemmerend.

Dit betoogt Olden in zijn perspectiefbijdrage ‘Het roer moet eindelijk om op bedrijventerreinen’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland.

Bedrijventerreinen staan sinds kort weer in de belangstelling. In het laatste kwartaal van 2023 verschenen kort na elkaar twee belangrijke beleidsdocumenten. Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat bracht het Programma Ruimte voor Economie uit. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur volgde met het advies Samenwerken; kiezen voor toekomstbestendige bedrijventerreinen. Beide rapporten vragen aandacht voor het toekomstbestendig maken van bestaande bedrijventerreinen.

Geen werkelijke behoefte

In de ogen van adviseur Olden is vooral de ruimteclaim van het ministerie van EZK een probleem. Op basis daarvan zouden provincies en gemeenten kunnen besluiten nieuwe bedrijventerreinen uit te geven, waaraan geen werkelijke behoefte bestaat. Het zal volgens hem juist averechts uitpakken, doordat bedrijven naar nieuw uitgegeven locaties verhuizen, wat elke drive wegneemt om bestaande locaties toekomstbestendig te maken.

Volgens Olden moet de veel te forse ruimteclaim van EZK van tafel. En er is meer nodig dan alleen een duurzaamheidslabel en een verplichte vereniging van eigenaren op bedrijventerreinen, zoals de RLI voorstelt. Bestaande bedrijventerreinen toekomstbestendig maken is volgens Olden een vastgoedvraagstuk. Uitgangspunt daarvoor is een rendabele gebiedsexploitatie op basis van een gemengd programma om kosten te kunnen verevenen.

Onrendabele top

Dit vraagt volgens Olden om gebiedsgewijze herontwikkeling door marktpartijen, zoals de VROM-raad in 2006 en de Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen in 2009 al voorstelden. Individuele ondernemers kunnen de aan herontwikkeling verbonden kosten namelijk niet dragen, doordat ze geen mogelijkheden hebben de onrendabele top daarvan te verevenen.

Lees hier de complete perspectiefbijdrage.

Over de auteur

Han Olden is zelfstandig adviseur en penningmeester van de VOGON.

,

Huizenkoper neemt risico van overstroming nog niet mee in prijs

De risico’s van een overstroming in Nederland zijn klein, maar de gevolgen zijn groot. Door klimaatverandering neemt dit risico toe. Uit de verkoopprijs van woningen met een hoger overstromingsrisico blijkt niet dat huizenkopers zich hiervan bewust zijn.

Dit constateert onderzoeker Woningmarkt Lianne Hans van het Kadaster in haar artikel ‘Prijseffecten overstromingsrisico’s op de Nederlandse woningmarkt’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland.

Zij vroeg zich af of woningeigenaren al rekening houden met de mogelijke gevolgen van overstromingen. Als dat het geval is, zou er een prijseffect zichtbaar moeten zijn. Haar onderzoek toont dat kopers slechts in beperkte mate overstromingsrisico’s meenemen bij het kopen van een nieuwe woning. Woningen met een groot overstromingsrisico zijn niet duidelijk goedkoper dan woningen zonder overstromingsrisico.

In het verleden hadden woningen met een middelgrote of kleine kans op overstroming wel een gemiddeld lagere prijs dan woningen zonder overstromingsrisico. Maar voor deze woningen is er sinds 2016 in de onderzoeksresultaten juist een sterkere prijsstijging zichtbaar dan voor woningen zonder overstromingsrisico. Hierdoor is er de laatste jaren geen duidelijk prijsverschil meer. Door de krapte op de woningmarkt spelen factoren als het overstromingsrisico mogelijk een minder grote rol, stelt onderzoeker Hans.

Omgekeerd effect

Uit het onderzoek blijkt juist een omgekeerd effect wanneer wordt gekeken naar de hoogte van de woningprijs en de afstand tot water. Wonen in de buurt van water wordt juist hoger gewaardeerd. Wordt hiervoor gecorrigeerd, dan lijken kopers wel in beperkte mate overstromingsrisico’s mee te wegen bij de aankoop van een nieuwe woning in de buurt van water.

Die uitkomst is in lijn met resultaten van eerder onderzoek. Het hoge water eind 2023 en de aandacht die media hebben voor de effecten van klimaatverandering maken consumenten bewuster van de risico’s van overstroming. Het toenemende bewustzijn kan in de toekomst leiden tot een andere prijsvorming in risicogebieden, maar ook marktomstandigheden spelen een belangrijke rol. Herhaalonderzoek kan dit aantonen.

Verschillende datasets

Het onderzoek is uitgevoerd met verschillende datasets van het Kadaster en Rijkswaterstaat. De basis is een dataset van alle woningtransacties in de periode 2009 tot en met het eerste halfjaar van 2023 uit de Basisregistratie Kadaster waaraan gegevens over de woningen vanuit de Basisadministratie Gebouwen zijn gekoppeld. Het hoge water eind 2023 valt dus buiten het onderzoek.

Bij appartementen wordt onderscheid gemaakt tussen grondgebonden en niet-grondgebonden appartementen. Alleen de grondgebonden appartementen zijn meegenomen. Niet-grondgebonden appartementen op hogere verdiepingen lopen minder risico op schade bij een overstroming. De verdiepingshoogte is met behulp van kunstmatige intelligentie (AI) toegevoegd.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur

Lianne Hans is onderzoeker Woningmarkt bij het Kadaster.

,

CBS-huizenprijzen zijn met NVM-cijfers betrouwbaar te voorspellen

CBS-huizenprijzen zijn met NVM-cijfers betrouwbaar te voorspellen

De ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland wordt bijgehouden door makelaarsvereniging NVM en door het CBS. Deze cijfers lopen alleen nooit gelijk op. De NVM-cijfers zijn snel beschikbaar, aan de CBS-cijfers wordt langer gerekend. Toch kunnen op basis van de NVM-cijfers met grote betrouwbaarheid de CBS-cijfers worden voorspeld.

Dat stelt dr. Dorinth van Dijk van De Nederlandsche Bank in zijn artikel ‘Nowcasten van CBS-huizenprijzen met NVM-huizenprijzen’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Veel koopstarters, huizenbezitters en economen volgen de ontwikkeling van de huizenprijzen op de voet. Maar de huizenprijscijfers van NVM en CBS lijken het vaak oneens over de ontwikkeling in een kwartaal. Door verschil in meetmomenten, meetmethoden en data kunnen de reeksen verschillen. Met behulp van modellen kan op basis van de NVM-informatie op zeer korte termijn toch accuraat de officiële prijsontwikkeling van het CBS worden voorspeld. Dat is van belang voor de duiding van macro-economische ontwikkelingen en vooruitzichten voor de Nederlandse economie.

In zijn artikel kijkt Van Dijk naar de schatting op korte termijn, dat wil zeggen de huizenprijsgroei voor het lopende of het eerstvolgende kwartaal. Door economen wordt het ramen die korte termijn aangeduid als nowcasting. Zo’n schatting is vaak het uitgangspunt in macro-economische modellen zoals die van het Centraal Plan Bureau of DNB, die huizenprijzen op de langere termijn voorspellen. De resultaten laten zien dat de voorspelfout die ontstaat door simpelweg het cijfer van de NVM een kwartaal te verleggen aanzienlijk wordt verkleind door het gebruik van rekenmodellen.

De gebruikte modellen zijn door Van Dijk bewust simpel gehouden, waardoor er geen extra externe informatie noodzakelijk is. Dit vergroot de praktische toepasbaarheid. Bovendien is de voorspelfout met deze relatief simpele modellen al acceptabel laag. Een verbetering in de nauwkeurigheid zal daarom naar verwachting beperkt zijn met ingewikkeldere modellen waaraan extra informatie over bijvoorbeeld financiële markten of vertrouwenscijfers is toegevoegd.

Download hier het complete artikel (pdf).

Over de auteur

Dr. Dorinth van Dijk is econoom bij de afdeling Econometrie en Modellen bij De Nederlandsche Bank (DNB). Hij behaalde zijn PhD in Finance aan de Universiteit van Amsterdam met het proefschrift “Commercial and residential real estate market liquidity”.

,

Ontwikkelaars bouwen pas als ze eraan verdienen

De invloed van de hoogte van bouwkosten op de woningbouwproductie is groot, toch is naar het verband weinig onderzoek gedaan. Uit recent onderzoek van Simon Verstraten blijkt dat de bouwkostenontwikkeling cruciaal is in de mix van factoren die de haalbaarheid van woningprojecten voor ontwikkelaars bepalen.

Dit constateert Verstraten in zijn artikel ‘Bouwkostenontwikkeling krijgt te weinig aandacht in onderzoek naar de invloed op de woningbouwproductie’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland.

Er is de afgelopen jaren vaak gesproken over de geringe elasticiteit van het woningaanbod. De woningproductie reageert niet snel genoeg op veranderingen in vraag en aanbod. De productie wordt ook nauwelijks beïnvloed door de ontwikkeling van de woningprijs. Een mogelijke verklaring hiervoor ligt in de stijgende bouwkosten. De ontwikkeling van de prijzen op de woningmarkt alleen zegt niets over de aantrekkelijkheid om nieuwe woningen te realiseren. Op het moment dat de kosten harder stijgen dan de prijs en winstmarges afnemen, wordt het realiseren van nieuwe woningen minder aantrekkelijk.

Om een compleet beeld te krijgen van de ontwikkeling van de bouwkosten van een woning keek Verstraten naar drie componenten: de index voor arbeids- en materiaalkosten, de schaarstepremie-index en index voor kostenontwikkeling als het gevolg van wijzigende bouwregelgeving. Met behulp van een rekenmodel bepaalt Verstraten hoe het samenspel van stichtingskosten – met daarin opgenomen de bouwkosten – en de residuele grondwaarde van projecten zich heeft ontwikkeld. 

Het rekenmodel lat zien dat er minder vergunningen worden aangevraagd op het moment dat de conjuncturele index en de residuele grondwaarde laag zijn. Zijn de grondwaarde en de conjuncturele bouwkostenindex hoog, dan worden er meer vergunningaanvragen gedaan. Dit is het moment waarop er door ontwikkelaars, grondeigenaren en bouwbedrijven meer kan worden verdiend. Het is dus van belang om niet alleen naar de woningprijsontwikkeling te kijken, maar ook naar de ontwikkeling van de bouwkosten in onderzoek naar de woningbouwproductie.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur

Simon Verstraten is business lead Cost Management bij het internationale ingenieursbureau Arcadis. Hij deed zijn onderzoek in het kader van een eindscriptie voor zijn Master in Real Estate (MRE) aan Tias in Tilburg.

Het artikel van Verstraten is opgenomen in het RERQ-jaarboek 2023.

,

Groenere woningen, hogere prijzen

Energiezuinige woningen worden in de Utrechtse woningmarkt steeds populairder en kopers zijn bereid hiervoor meer te betalen. Dit is vooral merkbaar sinds de energieprijzen zijn gestegen door de oorlog in Oekraïne.

Dat blijkt uit een studie van Lars Mol en Edwin Buitelaar gepubliceerd in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers in Nederland (VOGON). De studie “Het huis als bescherming tegen energieprijzen” laat zien dat de marktwaarde van woningen met een groen energielabel harder stijgt dan die van woningen met grijs label.

Door het analyseren van transactiegegevens over een periode van tien jaar hebben Mol en Buitelaar ontdekt dat huizen met een energielabel A, B, of C gemiddeld 8,3% per vierkante meter duurder zijn dan huizen met een lager label. Dit wijst op een toenemende waardering voor energie-efficiëntie op de woningmarkt en laat zien dat investeringen in duurzaamheid financieel aantrekkelijk kunnen zijn.

Hun onderzoeksmethode omvatte een analyse van woningverkopen in Utrecht, gecombineerd met informatie over de energieprijzen per kwartaal. Ze gebruikten een difference-in-difference-analyse om te onderzoeken hoe de waardering voor energiezuinige huizen samenhangt met de energieprijzen. De resultaten tonen een duidelijke link aan tussen hogere energieprijzen en een toegenomen waardering voor energiezuinige woningen.

Deze bevindingen geven inzicht in de huidige markttrends en suggereren dat duurzaamheid in de toekomst een nog belangrijkere rol gaat spelen in de vastgoedontwikkeling. Naarmate energieprijzen stijgen en de aandacht voor het milieu toeneemt, is de verwachting dat de vraag naar energiezuinige woningen alleen maar zal groeien. Dit biedt kansen voor ontwikkelaars en beleidsmakers om te investeren in duurzame oplossingen, wat niet alleen goed is voor het milieu, maar ook financiële voordelen kan opleveren.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs
Lars Mol is adviseur planeconomie bij Antea Group. Edwin Buitelaar is werkzaam als hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling bij de Universiteit Utrecht en als research associate bij het Planbureau voor de Leefomgeving.

Het artikel van Mol en Buitelaar is opgenomen in het RERQ-jaarboek 2023.

,

Eenduidig taxeren van duurzame woningcomplexen vraagt extra regels

Er zijn extra richtlijnen nodig voor het eenduidig waarderen van duurzame woningcomplexen door vastgoedtaxateurs. In de huidige praktijk levert de taxatie van eenzelfde complex door verschillende taxateurs uiteenlopende waarden op. Extra regels van organisaties als het NRVT, RICS of TEGoVA zouden taxateurs helpen om tot een eenduidige waardering te komen.

Dit constateren Larissa Cordewener en Martijn Dröes in hun artikel ‘Hoe implementeert de taxateur de waarde van duurzaamheid?’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoed-onderzoekers Nederland. Voor de particuliere markt is er al veel onderzoek gedaan naar de invloed van het energielabel, verduurzaming en het effect hiervan op de waarde van een woning, constateren de auteurs. Voor professionele beleggers is het nog steeds onzeker of investeringen in duurzaamheid zich vertalen in een hogere waarde van het vastgoed.

Uit het onderzoek blijkt dat eenduidige richtlijnen en standaarden ontbreken voor het waarderen van duurzaamheid door taxateurs. Instanties als het Nederlands Register van Vastgoedtaxateurs (NRVT), The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) zouden die kunnen opstellen. Daarbij zijn vuistregels als ‘een wooncomplex met energielabel A is tien procent meer waard dan een wooncomplex met energielabel F’ onvoldoende. Hierin spelen namelijk ook zaken als de markt, locatie, sector en tijd een rol.

Wel zouden volgens de auteurs richtlijnen kunnen bepalen welk energielabel als standaard wordt gekozen, waarna afslagen en opslagen in bepaalde parameters worden gebruikt als een wooncomplex van dit energielabel afwijkt. Daarvoor moet wel eerst meer duidelijkheid komen over de kosten van het verduurzamen van een wooncomplex. Dit kan worden opgenomen in publieke bronnen en data die door de taxateur worden gebruikt.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Praktijkbijdrage

Het artikel van Cordewener en Dröes is de eerste zogeheten praktijkbijdrage in het tijdschrift Real Estate Research Quarterly. Het gaat om een nieuw type artikel waarin niet een wetenschappelijk onderzoek centraal staat, maar waarin vraagstukken en ontwikkelingen uit de praktijk in de vastgoedsector worden beschreven.

Over de auteurs

Larissa Cordewener RT MSc MSRE is associate director Valuation & Advisory bij de internationale vastgoedadviseur CBRE. Dr. Martijn Dröes is universitair hoofddocent aan de faculteit Economie en Bedrijfskunde van de Universiteit van Amsterdam en research fellow aan de Amsterdam School of Real Estate.

,

Piet Eichholtz: “Impactbeleggen is kapitaalvernietiging”

Vastgoedbeleggers die investeren in impact in plaats van in financieel rendement vernietigen kapitaal dat effectiever had kunnen worden ingezet. Kapitaal is een schaars goed en investeringen met een negatieve contante waarde dragen niet bij aan het oplossen van maatschappelijke problemen op lange termijn, stelt hoogleraar economie Piet Eichholtz van de Universiteit Maastricht.

Uit onderzoek naar het financieel rendement van impactfondsen blijkt dat dit gemiddeld 4,7 procent lager ligt dan dat van traditionele fondsen. Best duur dus, constateert Eichholtz in het artikel ‘De schaduwzijde van impactinvesteringen in verduurzaming” in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). Een recent onderzoek laat bovendien zien dat beleggers hun impactinvesteringen vooral kiezen op emotionele gronden, niet op basis van analyses.

Het rendement van investeringen in duurzaamheid neemt bovendien af naarmate er al meer in de verduurzaming van een gebouw is geïnvesteerd. Zodra een gebouw een energielabel B of A heeft bereikt, zijn de volgende stappen die het energieneutraal maken veel duurder. Volgens de economische theorie hebben investeringen geen zin als de kosten ervan hoger zijn dan de opbrengsten. In een wereld met gratis geld zou dit geen probleem zijn, maar kapitaal is een schaars goed en moet dus zo efficiënt mogelijk worden ingezet, stelt Eichholtz.

Kapitaalvernietiging

De samenleving schiet er weinig mee op als impactinvesteerders enkele gebouwen in hun vastgoedportefeuille van een donkergroen energielabel voorzien, terwijl het overige vastgoed een grijs energielabel houdt. “In dat geval vernietigen ze kapitaal en houden ze op de lange termijn waarschijnlijk niet genoeg kapitaal over om de energie-efficiëntie van de rest van hun bezit te verbeteren. Dat is de schaduwzijde van impactinvesteringen”, schrijft Eichholtz.

Wat is dan wel nuttig? Eichholtz bepleit een perspectief voor de lange termijn, waarbij beleggers niet streven naar energieneutrale gebouwen op korte termijn, maar elk gebouw in fasen renoveren tot 2050. Naarmate de technologie verbetert en goedkoper wordt, zullen de laatste stappen naar energieneutraliteit ook renderen. Zo blijven beleggers weg van investeringen met een negatieve contante waarde en worden duurzaamheidsdoelstellingen op de lange termijn gehaald.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteur

Dr. Piet Eichholtz is hoogleraar economie aan de Universiteit van Maastricht.

,

Stadssupermarkt vergroot vitaliteit en leefbaarheid in de stad

De stadssupermarkt rukt op in Nederlandse steden. Doordat gemeenten tot 2030 vooral woningen willen bijbouwen in stedelijk gebied, is de potentie van stadssupermarkten groot. Om hiervoor de juiste plekken te kiezen moeten betrokkenen vooral kijken naar aspecten van het marktgebied, de locatie, het aanbod en de concurrentie.

Dit is relevant voor lokale overheden, supermarktorganisaties, ontwikkelaars en beleggers. Dat schrijven Ludo Swaanen, Wim van der Post en Martijn Droës in het artikel ‘Het succes van de stadssupermarkt’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). De onderzoekers verzamelden gegevens van 27 succesfactoren (als het aantal inwoners in het primaire gebied, gemiddeld inkomensniveau, fietsparkeren, zichtbaarheid, aantal kassa’s) van 103 Nederlandse stadssupermarkten. Op kwalitatieve aspecten werden de winkels beoordeeld door drie kenners uit de branche.

Een stadssupermarkt ligt in een stad en heeft een vloeroppervlak van vierhonderd tot achthonderd vierkante meter. Daarmee zit zo’n winkel tussen zogeheten To Go-concepten en reguliere supermarkten in. Bij stadssupermarkten ligt de nadruk op gemak en ready-to-eat.

Impulsief consumptiepatroon

De opkomst van stadssupermarkten heeft verschillende aanjagers. Supermarktorganisaties willen blijven groeien in marktaandeel. Dat lukt slecht met grote supermarkten, waarvoor de markt al fijnmazig en relatief verzadigd is. In binnensteden wonen echter welgestelde gezinnen, eenpersoonshuishoudens en jongeren met een impulsief consumptiepatroon: ze willen gemaksproducten in kleine porties, die kort voor het eetmoment worden gekocht. De prijs speelt daarbij nauwelijks een rol. De stadssupermarkt biedt deze doelgroep alles wat niet in bulk online wordt thuisbezorgd. Dat gemeenten tot 2030 vooral woningen willen bijbouwen in stedelijk gebied, maakt de potentie van stadssupermarkten extra groot.

Eerdere onderzoeken keken vooral financieel-economisch naar huren of winsten. De relevantie van dit onderzoek heeft een belangrijke maatschappelijke component: supermarkten functioneren als ‘anchor stores’ voor consumenten en voorzien in de dagelijkse behoeften van de consument. De aanwezigheid van stadssupermarkten heeft daardoor grote invloed op de vitaliteit en leefbaarheid van woon- en winkelgebieden.

Gericht op fietsers en voetgangers

De opkomst van stadssupermarkten biedt ontwikkelaars een extra optie die voorheen minder voor de hand lag. Lang lag de focus op Vinex-wijken met een wijkwinkelcentrum met één of twee grote supermarkten voor klanten die met de auto komen. Inmiddels ligt de nadruk op binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en gaat het om de herontwikkeling van transformatiegebieden waarbij kleinere oppervlakten en fietsers en voetgangers de uitgangspunten vormen.

De laatste jaren heeft supermarktvastgoed stabiele huurinkomsten laten zien. De langlopende huurcontracten worden jaarlijks geïndexeerd voor inflatie. Dat biedt volgens de auteurs wellicht mogelijkheden voor een beleggingsfonds voor stadssupermarkten in het verlengde van bestaande fondsen voor reguliere supermarktvastgoed. Op basis van dit onderzoek is vastgesteld met behulp van welke determinanten kan worden gekomen tot het vinden van locaties die geschikt zijn voor de vestiging van stadssupermarkten.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs

Drs. Ludo Swaanen MRE is hoofdauteur van dit onderzoek in het kader van de MRE-opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate en in het dagelijks leven werkzaam als landelijk manager Vastgoed bij Dirk van den Broek. Drs. Wim van der Post is gastprofessor aan HoGent. Dr. Martijn Dröes is verbonden als Associate Professor Real Estate Finance aan de Universiteit van Amsterdam en de Amsterdam School of Real Estate.

,

Computermodel kan vastgoedtaxateur ondersteunen, nog niet vervangen

Geautomatiseerde taxaties van vastgoedobjecten met computermodellen zijn tot nu toe niet transparant genoeg om de traditionele taxateur te vervangen. Hybride werkwijzen – waarbij mens en machine samenwerken – worden steeds vaker gebruikt en lijken de consistentie, en daardoor de kwaliteit, van waarderingen te verbeteren.

Dat stellen Daan van der Hoeven en Mark van Duijn in het artikel ‘Verkenning implementatie taxatie-expertise in geautomatiseerde waarderingen in Nederland’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON). Ze adviseren de in computermodellen gebruikte algoritmes openbaar beschikbaar te stellen, zodat er standaardisatie in de vastgoedtaxatiepraktijk ontstaat.

Recente onderzoeken laten zien dat zogeheten Automatic Valuation Models (AVM’s) de potentie hebben om traditionele waarderingsmethoden na te bootsen en de productiviteit van vastgoedtaxateurs te verhogen. Toch lijkt het de auteurs onwaarschijnlijk dat het gebruik van AVM’s traditionele waarderingsmethoden al op korte termijn zullen vervangen. De huidige wet- en regelgeving schrijft een fysieke opname en inspectie van het vastgoedobject voor en een validiteits- en plausibiliteitstoets die door een registertaxateur moeten worden uitgevoerd.

Om AVM’s toe te kunnen passen moet de registertaxateur de waardebepaling goed kunnen onderbouwen. In hun artikel tonen Van der Hoeven en Van Duijn hoe AVM’s in de huidige taxatiepraktijk voor taxateurs een waardevol hulpmiddel kunnen zijn door het geven van onafhankelijke, efficiënte en nauwkeurige waardebepalingen. Versoepelingen binnen de standaarden van de Europese en Internationale waarderingsstandaarden zijn echter nodig om een verdergaande verandering teweeg te brengen.

Download hier de pdf met het volledige artikel.

Over de auteurs

Daan van der Hoeven MSc is taxateur en product owner bij Envalue waar hij zich specialiseert in AVM’s en verdere automatisering van het vastgoedtaxatieproces. Van der Hoeven rondde in 2022 zijn masterscriptie af voor de opleiding MSc. Real Estate Studies, Rijksuniversiteit Groningen, waarbij hij onderzoek deed naar de potentie van taxateur-gebaseerde AVM’s. 

Dr. Mark van Duijn is universitair docent woningmarkt en vastgoed, afdeling Economische Geografie, Rijksuniversiteit Groningen, coördinator MSc Real Estate Studies en bestuurslid RSA Nederland.