, ,

Eenpersoonshuishouden rukt op: Nederland vergrijst en versplintert

De CBS Huishoudensprognose 2021-2070 voorspelt dat het aantal huishoudens in Nederland zal groeien van 8 miljoen in 2021 naar bijna 9,8 miljoen in 2070. Deze stijging, vooral gedreven door bevolkingsgroei en vergrijzing, vergroot de druk op de woningmarkt aanzienlijk.

Het meest opvallend is de verwachte toename van het aantal eenpersoonshuishoudens, die verantwoordelijk zal zijn voor bijna twee derde van de totale groei. Dat schrijft Henny Stoeldraijer in haar artikel ‘In de toekomst vooral meer oudere eenpersoonshuishoudens’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Verdunning van huishoudens

De bevolkingsgroei vormt een belangrijke motor achter deze ontwikkeling. Nederland zal volgens de prognose in omvang toenemen van 17,5 miljoen inwoners in 2021 naar 20,6 miljoen in 2070. Migratie en een langere levensverwachting spelen hierin een grote rol. Daarnaast wordt huishoudensverdunning steeds zichtbaarder: huishoudens worden gemiddeld kleiner, van 2,14 personen in 2021 naar 2,06 in 2070. Deze trend wordt voornamelijk veroorzaakt door de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, met name bij ouderen.

Ingrijpende verschuivingen

De demografische verschuivingen zijn ingrijpend. Het aantal alleenstaanden van 75 jaar en ouder zal tot 2050 verdubbelen naar bijna 1,2 miljoen. Bij jongere leeftijdsgroepen, zoals alleenstaanden van 25 tot 45 jaar, wordt in de komende decennia een lichte groei verwacht, waarna deze stabiliseert. Tegelijkertijd groeit het aantal meerpersoonshuishoudens minder sterk. Deze groep, waartoe paren zonder kinderen en paren met kinderen behoren, zal toenemen van 4,9 miljoen in 2021 naar 5,6 miljoen in 2070. Het aantal eenoudergezinnen stijgt eveneens, van 594.000 naar 744.000. Daarnaast wordt een significante groei verwacht in het aantal instellingsbewoners, zoals ouderen in verzorgingshuizen. Dit aantal zal naar verwachting groeien van 259.000 in 2021 naar 400.000 in 2050, mede door de dubbele vergrijzing en een toenemende zorgvraag.

Woningen voor alleenstaanden

De toenemende groei en veranderingen in de huishoudenssamenstelling stellen de woningmarkt voor grote uitdagingen. Er is niet alleen behoefte aan meer woningen, maar ook aan woningen die specifiek geschikt zijn voor ouderen en alleenstaanden. Tegelijkertijd zijn de prognoses niet zonder onzekerheden. Veranderingen in migratie, scheidingsgedrag en woonvoorkeuren kunnen de ontwikkeling van het aantal en type huishoudens beïnvloeden. Het is daarom essentieel dat beleidsmakers deze trends blijven monitoren en anticiperen op de diverse en veranderende woonbehoeften van de toekomst.

Lees hier het complete artikel.

Bekijk hier de nieuwe CBS huishoudensprognose (vanaf 17 december 6.30 uur).

Over de auteur

Dr. Lenny Stoeldraijer is een statistisch onderzoeker bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

,

Kantoor vraagt afstemming van werkplek, werknemer en organisatie

De toekomst van hybride werken is afhankelijk van een goede afstemming tussen werkplek, werknemer en organisatie. Het invoeren van hybride werkmodellen vraagt om een aanpak waarin de werknemer centraal staat en wordt gekeken naar comfort én productiviteit.

Dat schrijft vastgoedonderzoeker Lisanne Bergefurt van de Technische Universiteit Eindhoven in haar artikel ‘Een gezonde toekomst voor de werkomgeving’ in een themanummer over de kantorenmarkt van het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON). De noodzaak om langdurige en structurele aanpassingen door te voeren op zowel kantoor- als thuiswerkplekken is volgens haar essentieel om de gezondheid en tevredenheid van medewerkers te bevorderen.

De Covid-19-pandemie heeft de kantorenmarkt ingrijpend veranderd. Thuiswerken is het nieuwe normaal en de precieze rol van het kantoor staat ter discussie. De vraag of medewerkers volledig terug naar kantoor moeten of dat hybride werkmodellen de toekomst zijn, blijft actueel. Hierbij speelt de mentale en fysieke gezondheid van werknemers een centrale rol. Onderzoek wijst uit dat zowel kantooromgevingen als thuiswerkplekken moeten voldoen aan bepaalde fysieke en psychologische eisen om een gezonde werkervaring te bieden.

De person-environment-fit-theorie stelt dat een goede afstemming tussen de werkomgeving en de behoeften van de werknemer leidt tot minder stress en een hogere productiviteit. Voor kantoren betekent dit dat naast traditionele binnenklimaataspecten, zoals luchtkwaliteit en temperatuur, ook zachtere factoren zoals biofilie (natuurintegratie) en geluidsbeleving van belang zijn. Kleine interventies, zoals het toevoegen van planten of het verbeteren van uitzicht, kunnen al een positieve invloed hebben op de werksfeer en gezondheid.

Afgeschermde werkruimte

Voor thuiswerken zijn privacy, ergonomisch comfort en een afleidingsvrije werkomgeving van belang. Bergefurt benadrukt dat een afgeschermde werkruimte thuis met goede lichtinval en ergonomische meubels de concentratie en het welzijn bevordert. Organisaties zouden kunnen overwegen om hun medewerkers hierbij actief te ondersteunen, bijvoorbeeld door ergonomische hulpmiddelen aan te bieden of te investeren in ICT-faciliteiten.

De impact van fysieke werkplekken hangt deels ook af van persoonlijke kenmerken, zoals leeftijd, persoonlijkheid en gezinsomstandigheden. Zo ervaren werknemers met kinderen of neurotische persoonlijkheidskenmerken meer afleiding en stress bij thuiswerken. Ook wisselt de voorkeur voor een werkplek, waarbij sommige medewerkers de voorkeur geven aan het kantoor voor concentratiewerk, terwijl anderen juist naar kantoor komen voor interactie en overleg. Dit onderstreept de noodzaak voor flexibele werkmodellen die inspelen op diverse voorkeuren en behoeften.

Flexibiliteit en maatwerk

De toekomst van de werkomgeving draait daarmee om flexibiliteit en maatwerk. Organisaties moeten zich aanpassen aan de nieuwe realiteit van hybride werken door te investeren in gezonde werkplekken die de mentale en fysieke gezondheid van hun medewerkers ondersteunen, zowel op kantoor als thuis.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur

Dr. ir. Lisanne Bergefurt is assistant professor bij de Real Estate Management and Development unit van de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e). In december 2023 behaalde ze haar doctoraatstitel cum laude.

,

Amsterdamse kantorenmarkt: naast prijs, ook liquiditeit fors lager

Wie voor de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt alleen kijkt naar het prijsniveau, ziet maar een deel van het plaatje. Kijk ook naar de liquiditeit, adviseren vastgoedonderzoekers Dorinth van Dijk en Willem Vlaming. Waar het prijsniveau van Amsterdamse kantoren slechts 8 procent daalde, zakte de liquiditeit in met 69 procent.

Hun aanbeveling doen de twee vastgoedonderzoekers in het artikel ‘De stand van de Amsterdamse kantorenmarkt in internationaal perspectief’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De Amsterdamse kantorenmarkt verkeert in zwaar weer. Eerst door corona en de daaropvolgende thuiswerktrend en daarna door de negatieve impact op waarderingen van de rentestijging. Dit was te merken in transactieprijzen. De MSCI-prijsindex lag in het vierde kwartaal van 2023 ruim 8 procent lager dan op het hoogtepunt in het tweede kwartaal van 2022.

Maar de prijsdaling is slechts een deel van het verhaal. De dealvolumes in euro’s daalden nog sterker. Die kwamen in 2023 maar liefst 69 procent lager uit dan in 2022. Het dealvolume is een onderdeel van de marktliquiditeit: hoe makkelijk verhandelbaar is een kantoorpand? Dat wordt grotendeels bepaald door het verschil in waarderingen door kopers en verkopers.

Eind 2023 is deze kloof voor Amsterdam historisch groot. De prijzen die kopers en verkopers willen accepteren liggen zo ver uit elkaar dat er nauwelijks nog transacties plaatsvinden. Om het gat tussen kopers en verkopers te verkleinen en daarmee liquiditeit in de markt te herstellen, zullen kopers of verkopers hun verwachtingen moeten bijstellen.

Prijs hobbelt achter liquiditeit aan

De prijsontwikkeling loopt traditioneel altijd achter op de liquiditeit. Dat is ook nu zichtbaar. De transactieprijzen zijn eind 2023 maar 8 procent gedaald tegenover het hoogtepunt. Op basis van de nu lage liquiditeit verwachten Van Dijk en Vlaming dat de prijzen van Amsterdamse kantoren verder zullen dalen. Of de liquiditeit zal voorlopig laag blijven. Een verdere prijsdaling is overigens al zichtbaar in de waarderingen van taxateurs. Later onderzoek moet uitwijzen of de transactieprijzen voor Amsterdamse kantoren daadwerkelijk zullen dalen tot het niveau van die taxaties.

In internationaal perspectief is marktliquiditeit op de Amsterdamse kantorenmarkt relatief sterk gedaald, zo was bijvoorbeeld het aantal verhandelde kantoren in 2023 uitzonderlijk laag. Maar ook in andere internationale kantorenmarkten is de liquiditeit gedaald. De trend in die markten is vergelijkbaar. Hetzelfde beeld zien de onderzoekers terug in de prijsindices, al schieten San Francisco en de Duitse steden daar in negatieve zin uit.

Bekijk het hele plaatje

Van Dijk en Vlaming betogen dat verder onderzoek zich niet alleen moet richten op het bestuderen van prijsschommelingen. Dat is immers slechts een deel van het verhaal. Het gelijktijdig analyseren van liquiditeit zorgt volgens hen voor een completer beeld.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Dr. Dorinth van Dijk is principal economist bij de afdeling Econometrie en Modellen bij De Nederlandsche Bank (DNB). Willem Vlaming is senior associate bij de afdeling Real Assets Research van MSCI.

,

Amerikaanse kantoren overgewaardeerd door negeren huurkorting

Onbekendheid met de systematiek van huurkortingen in de Amerikaanse kantorenmarkt is een risico voor Europese beleggers. De ontwikkeling van de gevraagde huren oogt stabiel, maar doordat kantooreigenaren huurders allerhande extra financiële voordelen bieden, zijn de effectieve huurinkomsten in verschillende regio’s flink gedaald.

Dat stellen Stefan Weiss, Christina Tong, Dennis Schoenmaker en Frank Verwoerd van de internationale vastgoedadviseur CBRE in het artikel ‘How overvalued is the U.S. Office?’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De taxatiewaarden van Amerikaanse kantoren kregen een dubbele tik door de populariteit van hybride werken en de monetaire verkrapping. Hoewel deze afwaarderingen naar historische maatstaven al indrukwekkend zijn, worden ze berekend op basis van kapitalisatie van de contracthuren via een geschatte marktrente. In die benadering blijft de opkomst van tal van concessies in huurcontracten buiten beschouwing.

In het verleden waren de vraaghuren een goede indicatie voor de prestaties van een Amerikaans kantoorgebouw. Als de economie tegen zat, verlaagden verhuurders de huur. De auteurs zien nu ander gedrag bij kantooreigenaren. De gemiddelde landelijke vraaghuren voor kantoren zijn van het eerste kwartaal 2020 tot het vierde kwartaal van 2023 licht gestegen, terwijl een flinke daling in de nominale vraaghuren was verwacht.

Toename in huurconcessies

Hoewel dit deels kan worden toegeschreven aan stijgende kosten die prijsverlagingen onhaalbaar maken, is er ook een grote toename geweest in het gebruik van huurconcessies om de ‘hoofdhuren’ zoveel mogelijk intact te laten. Om het effect daarvan inzichtelijk te maken ontwikkelde CBRE Econometric Advisors (CBRE EA) de Effective Rent Series, een berekening waarin de toekomstige kasstromen van een huurcontract inclusief concessies worden verdisconteerd in een netto contante waarde.

Uit het artikel blijkt dat de waardedalingen van kantoren mogelijk worden onderschat voor een aantal Amerikaanse steden, met aanzienlijke verschillen in onderschatting tussen verschillende regio’s. Dit heeft belangrijke gevolgen voor Europese investeerders die minder bekend zijn met de lokale nuances en het groeiende belang van huurkortingen in de Amerikaanse kantorenmarkt. Een nauwkeuriger evaluatie van toekomstige kasstromen stelt internationale investeerders in staat investeringskansen beter te vergelijken tussen regio’s met sterk verschillende standaarden voor huurcontracten.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Stefan Weiss is senior managing economist bij CBRE Econometric Advisors (EA), Christina (Xizi) Tong werkt als senior econoom bij CBRE EA. Dr. Dennis Schoenmaker is executive director en co-head van CBRE Global Forecasting. Frank Verwoerd is hoofd Research bij CBRE Nederland.

, , ,

Nieuwe editie RERQ staat vooral in teken van woningmarkt

De nieuw verschenen digitale editie van Real Estate Research Quarterly bevat vijf artikelen waarvan er vier over de woningmarkt gaan. Het vijfde artikel is een opinieartikel dat ingaat op de vermeende schaarste aan bedrijventerreinen in Nederland. Real Estate Research Quarterly is het kwartaalblad van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

NVM voorspelt CBS-cijfers

De ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland wordt bijgehouden door makelaarsvereniging NVM en door het CBS. Deze cijfers lopen alleen nooit gelijk op. De NVM-cijfers zijn snel beschikbaar, aan de CBS-cijfers wordt langer gerekend. Toch kunnen op basis van de NVM-cijfers met grote betrouwbaarheid de CBS-cijfers worden voorspeld. Dat stelt dr. Dorinth van Dijk van De Nederlandsche Bank in zijn artikel ‘Nowcasten van CBS-huizenprijzen met NVM-huizenprijzen’.

Prijseffect overstromingsrisico

De risico’s van een overstroming in Nederland zijn klein, maar de gevolgen zijn groot. Door klimaatverandering neemt dit risico toe. Uit de verkoopprijs van woningen met een hoger overstromingsrisico blijkt niet dat huizenkopers zich hiervan bewust zijn. Dit constateert onderzoeker Woningmarkt Lianne Hans van het Kadaster in haar artikel ‘Prijseffecten overstromingsrisico’s op de Nederlandse woningmarkt’.

Geen extra bedrijventerreinen

Het ministerie van Economische Zaken bepleit een forse uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen in Nederland. Nergens voor nodig, betoogt zelfstandig adviseur Han Olden. Ook aanbevelingen over de verduurzaming van bestaande bedrijventerreinen van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) werken volgens hem belemmerend. Dit betoogt Olden in zijn perspectiefbijdrage ‘Het roer moet eindelijk om op bedrijventerreinen’.

Huuropbrengsten fors omlaag

De Eerste Kamer heeft eind juni 2024 de Wet betaalbare huur aangenomen. De daarin opgenomen middenhuurregulering verlaagt de gemiddelde opbrengst van middeldure huurwoningen met 2400 euro, ofwel 200 euro per maand. Fijn voor huurders, maar het vergroot de kans dat beleggers hun woningen in dit segment verkopen, waardoor het aanbod van huurwoningen daalt. Dat onderbouwen Maarten van ‘t Hek en prof. dr. Marc Francke in hun artikel ‘De invloed van de middenhuurregeling op de potentiële huur en marktwaarde’.

Prijseffect Blankenburgverbinding

Een nieuwe snelwegtunnel verbindt eind dit jaar de A20 bij Vlaardingen met de A15 bij Rozenburg. Deze Blankenburgverbinding verlicht het forensenverkeer in Zuidwest-Nederland, maar verhoogt de druk op de regionale woningmarkt. Hierdoor zal de prijs van woningen aan de zuidwestkant van de verbinding stijgen. Dat constateren onderzoekers Rosa van der Drift, Harry Boumeester en Harry van der Heijden van de TU Delft in hun artikel ‘De Blankenburgverbinding: de gevolgen voor de regionale woningmarkt’.

Download hier de complete RERQ-editie.

, ,

Blankenburgverbinding verhoogt woningprijzen Zuidwest-Nederland

Een nieuwe snelwegtunnel verbindt eind dit jaar de A20 bij Vlaardingen met de A15 bij Rozenburg. Deze Blankenburgverbinding verlicht het forensenverkeer in Zuidwest-Nederland, maar verhoogt de druk op de regionale woningmarkt. Hierdoor zal de prijs van woningen aan de zuidwestkant van de verbinding stijgen.

Dat constateren onderzoekers Rosa van der Drift, Harry Boumeester en Harry van der Heijden van de TU Delft in hun artikel ‘De Blankenburgverbinding: de gevolgen voor de regionale woningmarkt’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

De Delftse onderzoekers beschrijven vooraf de impact van de Blankenburgverbinding op de woningmarkt in de regio. De uitkomsten wijzen erop dat de regio’s ten zuidwesten van de snelwegtunnel aanzienlijk aantrekkelijker worden. Deze woningmarktgebieden profiteren van een verbeterde bereikbaarheid van werkgelegenheid, wat zal leiden tot een toename in de vraag naar woningen en uiteindelijk tot (relatief) stijgende koopprijzen.

Tolheffing tempert vraag

Op de korte termijn wordt de groei van deze vraag enigszins getemperd door tolheffing voor het gebruik van de Blankenburgverbinding, wat de aantrekkelijkheid van woningen bij de verbinding iets vermindert. Op de lange termijn wordt deze tolheffing echter afgeschaft, wat naar verwachting leidt tot een verdere toename van de vraag naar deze woningen en daarmee een verder stijgende koopprijs.

Het gaat om de ruwe, eerste uitkomsten van hun onderzoeksmodel, waarschuwen de onderzoekers. Het gepresenteerde model gaat nog uit van een statische woningmarkt. Zo wordt bijvoorbeeld aangenomen dat het opleidingsniveau van de bevolking niet verandert door de aanleg van de Blankenburgverbinding. Toch is uit de literatuur bekend dat de concentratie van hoogopgeleiden kan veranderen door de aanleg van infrastructuur.

Selectief verhuispatroon

Uit eerder onderzoek blijkt dat de woningmarktgebieden rond de Blankenburgverbinding een selectief verhuispatroon kennen. Gemeenten aan de zuidkant zijn aantrekkelijk voor gezinnen met kinderen en huishoudens met een hoog inkomen, terwijl gemeenten aan de noordkant juist meer alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen trekken. Het is onzeker of de Blankenburgverbinding deze trend zal versterken of juist een nieuw selectief migratiepatroon veroorzaakt. Bovendien kunnen door de verbeterde bereikbaarheid andere indirecte effecten op de woningmarkt optreden, zoals veranderingen in economische bedrijvigheid in de noordelijke of zuidelijke regio.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Rosa van der Drift is promovenda woningmarkteconomie aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Dr. Harry Boumeester is daar onderzoeker en universitair docent Housing Systems. Dr. Harry van der Heijden is er universitair hoofddocent Housing Systems.

Het onderzoek werd uitgevoerd in opdracht van de gemeenten Hellevoetsluis, Voorne aan Zee, Rotterdam, Nissewaard en de woningcorporaties Maasdelta Groep, Leeuw van Putten, De Zes Kernen, Woningbouwvereniging Hoek van Holland en Ressort Wonen.

,

Middenhuurregulering vergroot druk op huurwoningen

De Eerste Kamer heeft eind juni 2024 de Wet betaalbare huur aangenomen. De daarin opgenomen middenhuurregulering verlaagt de gemiddelde opbrengst van middeldure huurwoningen met 2400 euro, ofwel 200 euro per maand. Fijn voor huurders, maar het vergroot de kans dat beleggers hun woningen in dit segment verkopen, waardoor het aanbod van huurwoningen daalt.

Dat constateren Maarten van ‘t Hek en prof. dr. Marc Francke in hun artikel ‘De invloed van de middenhuurregeling op de potentiële huur en marktwaarde’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland.

Afname voorraad betaalbare huurwoningen

De middenhuurregulering zorgt voor 420.000 extra betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. De vrije huursector daalt daardoor van 700.000 naar 280.000 woningen. De keerzijde daarvan is dat de marktwaarde van middenhuurwoningen daalt door gemiddeld 2400 euro lagere huuropbrengsten per jaar. De waarde bij exploitatie (blijven verhuren) daalt met 15,4% en de waarde bij uitponden (verkopen op de markt voor eigenaarbewoners bij vertrek van de zittende huurder) met 0,3%. Het gat tussen beide waarden wordt hierdoor groter. Dit vergroot de kans op verkoop met als gevolg een afname van de voorraad middenhuurwoningen.

Naast de middenhuurregeling heeft de overheid ook maatregelen aangekondigd die de belastingdruk voor particuliere verhuurders doen toenemen. Daarnaast is de rente de afgelopen tijd toegenomen waardoor herfinanciering van hypotheken duurder wordt en het rendement op andere beleggingen toeneemt. Deze combinatie van effecten leidt ertoe dat de mogelijkheid bestaat dat vrijkomende huurwoningen niet opnieuw worden verhuurd, maar worden verkocht – de middenhuurvoorraad neemt dan af terwijl het doel van de minister is om deze voorraad te laten groeien.

Druk op vrije huursector

Ook kan de middenhuurregeling in combinatie met de andere omstandigheden er volgens de onderzoekers toe leiden dat er meer druk ontstaat op een vrije huursector die kleiner is, waardoor huurprijzen kunnen oplopen. Ook wordt er mogelijk minder geïnvesteerd in middenhuurwoningen doordat het rendement te laag is. De regulering kan leiden tot nieuwe vormen van (dure en goedkope) scheefhuur doordat mensen langer blijven wonen in hun (schaarse) woning. Dit kan ook leiden tot een verlaging van de arbeidsmobiliteit doordat mensen niet in de buurt van hun werk kunnen wonen.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteurs

Maarten van ’t Hek is senior consultant bij Ortec Finance in Rotterdam. Prof. dr. Marc Francke is hoogleraar Real Estate Analytics aan de Universiteit van Amsterdam en hoofd Vastgoedonderzoek bij Ortec Finance in Rotterdam.

,

“Extra ruimte voor bedrijventerreinen is een probleem, geen oplossing”

Het ministerie van Economische Zaken bepleit een forse uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen in Nederland. Nergens voor nodig, betoogt zelfstandig adviseur Han Olden. Ook aanbevelingen over de verduurzaming van bestaande bedrijventerreinen van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) werken volgens hem belemmerend.

Dit betoogt Olden in zijn perspectiefbijdrage ‘Het roer moet eindelijk om op bedrijventerreinen’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland.

Bedrijventerreinen staan sinds kort weer in de belangstelling. In het laatste kwartaal van 2023 verschenen kort na elkaar twee belangrijke beleidsdocumenten. Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat bracht het Programma Ruimte voor Economie uit. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur volgde met het advies Samenwerken; kiezen voor toekomstbestendige bedrijventerreinen. Beide rapporten vragen aandacht voor het toekomstbestendig maken van bestaande bedrijventerreinen.

Geen werkelijke behoefte

In de ogen van adviseur Olden is vooral de ruimteclaim van het ministerie van EZK een probleem. Op basis daarvan zouden provincies en gemeenten kunnen besluiten nieuwe bedrijventerreinen uit te geven, waaraan geen werkelijke behoefte bestaat. Het zal volgens hem juist averechts uitpakken, doordat bedrijven naar nieuw uitgegeven locaties verhuizen, wat elke drive wegneemt om bestaande locaties toekomstbestendig te maken.

Volgens Olden moet de veel te forse ruimteclaim van EZK van tafel. En er is meer nodig dan alleen een duurzaamheidslabel en een verplichte vereniging van eigenaren op bedrijventerreinen, zoals de RLI voorstelt. Bestaande bedrijventerreinen toekomstbestendig maken is volgens Olden een vastgoedvraagstuk. Uitgangspunt daarvoor is een rendabele gebiedsexploitatie op basis van een gemengd programma om kosten te kunnen verevenen.

Onrendabele top

Dit vraagt volgens Olden om gebiedsgewijze herontwikkeling door marktpartijen, zoals de VROM-raad in 2006 en de Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen in 2009 al voorstelden. Individuele ondernemers kunnen de aan herontwikkeling verbonden kosten namelijk niet dragen, doordat ze geen mogelijkheden hebben de onrendabele top daarvan te verevenen.

Lees hier de complete perspectiefbijdrage.

Over de auteur

Han Olden is zelfstandig adviseur en penningmeester van de VOGON.

,

Huizenkoper neemt risico van overstroming nog niet mee in prijs

De risico’s van een overstroming in Nederland zijn klein, maar de gevolgen zijn groot. Door klimaatverandering neemt dit risico toe. Uit de verkoopprijs van woningen met een hoger overstromingsrisico blijkt niet dat huizenkopers zich hiervan bewust zijn.

Dit constateert onderzoeker Woningmarkt Lianne Hans van het Kadaster in haar artikel ‘Prijseffecten overstromingsrisico’s op de Nederlandse woningmarkt’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland.

Zij vroeg zich af of woningeigenaren al rekening houden met de mogelijke gevolgen van overstromingen. Als dat het geval is, zou er een prijseffect zichtbaar moeten zijn. Haar onderzoek toont dat kopers slechts in beperkte mate overstromingsrisico’s meenemen bij het kopen van een nieuwe woning. Woningen met een groot overstromingsrisico zijn niet duidelijk goedkoper dan woningen zonder overstromingsrisico.

In het verleden hadden woningen met een middelgrote of kleine kans op overstroming wel een gemiddeld lagere prijs dan woningen zonder overstromingsrisico. Maar voor deze woningen is er sinds 2016 in de onderzoeksresultaten juist een sterkere prijsstijging zichtbaar dan voor woningen zonder overstromingsrisico. Hierdoor is er de laatste jaren geen duidelijk prijsverschil meer. Door de krapte op de woningmarkt spelen factoren als het overstromingsrisico mogelijk een minder grote rol, stelt onderzoeker Hans.

Omgekeerd effect

Uit het onderzoek blijkt juist een omgekeerd effect wanneer wordt gekeken naar de hoogte van de woningprijs en de afstand tot water. Wonen in de buurt van water wordt juist hoger gewaardeerd. Wordt hiervoor gecorrigeerd, dan lijken kopers wel in beperkte mate overstromingsrisico’s mee te wegen bij de aankoop van een nieuwe woning in de buurt van water.

Die uitkomst is in lijn met resultaten van eerder onderzoek. Het hoge water eind 2023 en de aandacht die media hebben voor de effecten van klimaatverandering maken consumenten bewuster van de risico’s van overstroming. Het toenemende bewustzijn kan in de toekomst leiden tot een andere prijsvorming in risicogebieden, maar ook marktomstandigheden spelen een belangrijke rol. Herhaalonderzoek kan dit aantonen.

Verschillende datasets

Het onderzoek is uitgevoerd met verschillende datasets van het Kadaster en Rijkswaterstaat. De basis is een dataset van alle woningtransacties in de periode 2009 tot en met het eerste halfjaar van 2023 uit de Basisregistratie Kadaster waaraan gegevens over de woningen vanuit de Basisadministratie Gebouwen zijn gekoppeld. Het hoge water eind 2023 valt dus buiten het onderzoek.

Bij appartementen wordt onderscheid gemaakt tussen grondgebonden en niet-grondgebonden appartementen. Alleen de grondgebonden appartementen zijn meegenomen. Niet-grondgebonden appartementen op hogere verdiepingen lopen minder risico op schade bij een overstroming. De verdiepingshoogte is met behulp van kunstmatige intelligentie (AI) toegevoegd.

Lees hier het complete artikel.

Over de auteur

Lianne Hans is onderzoeker Woningmarkt bij het Kadaster.

,

CBS-huizenprijzen zijn met NVM-cijfers betrouwbaar te voorspellen

CBS-huizenprijzen zijn met NVM-cijfers betrouwbaar te voorspellen

De ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland wordt bijgehouden door makelaarsvereniging NVM en door het CBS. Deze cijfers lopen alleen nooit gelijk op. De NVM-cijfers zijn snel beschikbaar, aan de CBS-cijfers wordt langer gerekend. Toch kunnen op basis van de NVM-cijfers met grote betrouwbaarheid de CBS-cijfers worden voorspeld.

Dat stelt dr. Dorinth van Dijk van De Nederlandsche Bank in zijn artikel ‘Nowcasten van CBS-huizenprijzen met NVM-huizenprijzen’ in het kwartaalblad Real Estate Research Quarterly van de Vereniging van Onroerendgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

Veel koopstarters, huizenbezitters en economen volgen de ontwikkeling van de huizenprijzen op de voet. Maar de huizenprijscijfers van NVM en CBS lijken het vaak oneens over de ontwikkeling in een kwartaal. Door verschil in meetmomenten, meetmethoden en data kunnen de reeksen verschillen. Met behulp van modellen kan op basis van de NVM-informatie op zeer korte termijn toch accuraat de officiële prijsontwikkeling van het CBS worden voorspeld. Dat is van belang voor de duiding van macro-economische ontwikkelingen en vooruitzichten voor de Nederlandse economie.

In zijn artikel kijkt Van Dijk naar de schatting op korte termijn, dat wil zeggen de huizenprijsgroei voor het lopende of het eerstvolgende kwartaal. Door economen wordt het ramen die korte termijn aangeduid als nowcasting. Zo’n schatting is vaak het uitgangspunt in macro-economische modellen zoals die van het Centraal Plan Bureau of DNB, die huizenprijzen op de langere termijn voorspellen. De resultaten laten zien dat de voorspelfout die ontstaat door simpelweg het cijfer van de NVM een kwartaal te verleggen aanzienlijk wordt verkleind door het gebruik van rekenmodellen.

De gebruikte modellen zijn door Van Dijk bewust simpel gehouden, waardoor er geen extra externe informatie noodzakelijk is. Dit vergroot de praktische toepasbaarheid. Bovendien is de voorspelfout met deze relatief simpele modellen al acceptabel laag. Een verbetering in de nauwkeurigheid zal daarom naar verwachting beperkt zijn met ingewikkeldere modellen waaraan extra informatie over bijvoorbeeld financiële markten of vertrouwenscijfers is toegevoegd.

Download hier het complete artikel (pdf).

Over de auteur

Dr. Dorinth van Dijk is econoom bij de afdeling Econometrie en Modellen bij De Nederlandsche Bank (DNB). Hij behaalde zijn PhD in Finance aan de Universiteit van Amsterdam met het proefschrift “Commercial and residential real estate market liquidity”.